业内：土地供应短缺的根本原因是人为导致

中国土地市场一直以来呈现一个不能自圆其说的扭曲状态：一方面人均占有土地在世界上排在倒数，土地的程度不亚于任何国家，18亿亩的农地生命线就是明证;另一方面，对于的土地如何使用却没有一个合理的制度安排，高价拍得的土地荒废，农民的土地难以入市，别墅、大户型住宅到处都是，土地的人为浪费极为严重。

土地的，加上政府垄断了土地一级市场，造成了地价的日益攀升，而在土地供应有限的情况下，土地的短缺成了推动房价高涨的最大的理由。中国土地，这是一个无法否认的事实，但在笔者看来，目前土地供应短缺的根本原因绝非客观因素导致，而基本是人为导致的结果：

其一，造成中国土地短缺的重要因素之一被认为是18亿亩耕地的生命线和城镇化进程，城镇化被认为会进一步加剧中国土地短缺的现状，这其实是一个天大的谎言。从1978年到2008年的30年，中国农村人口减少了7千多万，但是农村的宅基地却从1978年的7572万亩剧增到27200万亩，而同阶段，城市人口增加了4亿多，但城市占有的面积只扩大了5000多万亩，只是村庄建设用地的四分之一。这样算来，城镇化不但不会加剧土地的紧张，反而会节约大量的土地。

其二，政府垄断了一级土地市场的供应，在70年的土地使用期限下，为了追求土地价值的最大化，不但采用了可能产生高价的土地“招拍卖”制度，而且人为控制卖地的时间，控制土地供应的规模，土地的供应并没有随着建设用地而相应增加，反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间，开发商为了降低开发成本，只能囤地来和政府的“囤地”行为博弈，更加加剧了土地的短缺。

其三，土地浪费现象极为严重，目前土地的使用模式和中国人多地少的基本国情完全违背。开发商为了收益最大化，尽可能的开发别墅或者大户型的高档住宅。以别墅用地为例，2004年到2007年，别墅用地4795亩，只能解决不到3万人的居住需求，而这些土地如果用来盖高层普通建筑，按照90平米计算，则可以解决32万人的居住问题。也就是说，高档别墅，大户型的住宅在土地的情况下更加加剧了土地的短缺，如果按照目前的住房结构，大户型和高档住宅用地依然占一半以上，到2040年，则会多用2亿亩的土地，很显然，这是中国的土地供应无法满足的。

再加上各地这几年为了GDP，大建开发区，工矿企业的扩建，大学的扩张也占用了不少本来已经很紧缺的土地。以上几点证明，尽管我国的土地供应状况是事实，但如果规划合理，并且确定一个符合国情的用地制度，土地至少就满足居住建设而言，是不可能短缺如现在一样。目前的土地短缺，绝大部分是人为造成的，是各种力量博弈的结果，而牺牲掉的，就是普通民众的基本居住权的满足。

土地作为资源，必须有一个合理的规划，中国作为一个土地资源本来就的大国，更应该有一套合理的集约用地的制度。而目前种种的制度藩篱却人为导致了土地的浪费和短缺，拿城镇化为例，在农村人口减少的情况下，农村住宅建设用地为什么却成倍增长，根子在于农民根本没有在城市扎根，在城市和农村之间飘荡;在主流的制度体系里得不到承认的小产权房却顽强的生长。

我们看到，今年4月14日，国土资源部公布了2016年全国土地供应计划，重申将70%以上的土地用于保障性住房、棚户区改造和小户型的商品房，很显然，这是纠错的第一步。但这一步还远远不够，要改变中国土地市场人为浪费制造短缺的现状，需要对中国的土地管理制度进行颠覆性的变革，包括应该从根子上彻底改变政府一家垄断土地供应的现状，应该将土地使用年限大大提升，比如可以提高至150年，允许剩余期限进入土地市场进行交易;同时，应该在全国建立更多的土地交易市场，让土地交易经常化，不再人为制造短缺;特别是，考虑到未来城镇化的建设需要，农村宅基地必须尽快允许合法交易，并推动小产权房的合法化进程，这样可以大大缓解土地供应短缺的现状，满足人民群众在自己的土地上建造自己的房子的基本诉求。

举目全球，在土地买卖制度上，完全采用价高者得的“招拍挂”，除了香港，就是中国大陆了。这使得开发商在高价获得土地之后，只能通过压缩成本或者提高房价保障自己的利润空前，前者导致“楼歪歪”，后者导致高房价。正因为如此，世界上绝大多数国家对土地的竞买都采取一个比较综合的办法。比如，有的国家要综合考虑开发商的排名和商誉;有的国家如新加坡，土地比我们，但政府完全不靠土地赚钱，用房价去倒推地价。北京采取在商品房土地上搭建保障性住房的办法，但这种办法本身并不能彻底根除“招拍挂”的制度弊端。

当下土地价格不合理的根本原因是政府垄断了土地的供应，并通过人为调节供地节奏追求地价最大化。因此，抑制不合理的高地价，需要更多制度层面的努力。国土资源部应该制定一个统一的游戏规则，并在全国建立更多的土地交易中心，使得各地的土地交易和股票交易一样日常化，而不是集中拍卖，同时对具体地段的地价设定上限，如果买卖价格超过上限，应该对开发商直接征收暴利税，避免人为操纵地价。