鞍山

全国土拍“开年热”溢价率上涨 拿地阵营分化

2018年02月01日来源:中国房地产报土地市场责任编辑:liangchunmei

土地是硬通货,对做规模与再融资至关紧要,无物可替代。跨入2018年1月这个新时间片段,土地抢手地价上攻连环上演。剔除土地资产这个硬通货成分,房企不断扩展土地储备,除了应对未来增长的需要,我们值得重新思考一个问题—房企对土地稀缺和地价上涨的恐惧,促使它们不得不创造条件去拼搏。

1月15日,在2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明抛出一则重磅消息:“政府将不再是居住用地的唯一提供者。”

虽然国土部门还在探索阶段,并没有细则,看上去更像是一种“吹风”。但也有人认为,中国房地产市场正处于巨变的前夜。

2017年,在楼市调控严厉与市场火爆、去库存奋战叠加格局之下,全国卖地收入出人意料地创历史新高,全年土地出让总收入超过5.2万亿元,同比增长40.7%。

进入2018年,陆续有北京、杭州(楼盘)、成都等多个城市土地市场开闸,延续了去年土地供应的热度,土地市场成交活跃。

中原地产研究中心发布的统计数据显示,1月上半月,包括北京、杭州、成都、福州(楼盘)在内的33个城市相关土地成交额均超过10亿元。其中,北京土地成交额最高,达220亿元;杭州紧随其后为206亿元;苏州(楼盘)土地出让收入176亿元;武汉(楼盘)164亿元。此外,成都市、福州市、上饶市在1月前半月土地出让收入都超过50亿元。

一面是多个城市土地市场掀起的“开年热”,一面是多地定调2018年“房住不炒”政策。

现在市场关心的是,随着“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革方向确立,房地产市场的供给侧结构性改革将在2018年明显加速,反映在土地市场,就是各地政府的土地供应节奏和结构,到底会迎来什么样的明显变化。

开年小高峰,溢价率上涨

目前的土地局势,可以从2016年下半年看起,当时部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,在土拍市场的表现是以往疯狂之态抢地,溢价拿地,地王频出的现象是越来越少了,但土地市场成交量持续正增长,刷新了历史纪录。

全国土地市场在经历了2016年的狂欢,2017年的高热后,进入2018年似有局部升温之势。

1月份,杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块,溢价率普遍在40%以上,有的甚至高达70%,而中铁建1月初在苏州摘得的住宅用地,更以每平方米4.3万元的楼面价刷新了当地纪录,较苏州去年的最高楼面价高出近五成。

从各地的具体表现来看,部分热点城市又“热”了。

1月19日,杭州出让7宗地块,起始总价93.56亿元,包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天,7宗地块全部成功出让,收得土地出让金共达134.31亿元,3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。

杭州土地拍卖市场的升温并非个别现象。1月18日,成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍,最终被四川(楼盘)省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得,折合楼面价每平方米为4410元,溢价率达60%。

同日,在江苏南通(楼盘)的土拍中,上海(楼盘)合景房地产开发有限公司以总价13.7亿元斩获启东(楼盘)南苑中学南侧1775号地块,成交楼面价为每平方米8514元,溢价率42.7%。

而1月初,央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块,更是刷新苏州土地拍卖单价最高纪录。该地块折合楼面价每平方米4.3万元,溢价率为43.9%。

杨科伟认为,今年1月以来多地土地拍卖溢价率走高,与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质,同时配建或自持要求不高,甚至没有要求,引来众多竞拍房企,高溢价在所难免。在做大规模的诉求下,房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证,土地市场必定有所升温。

在因城施策的调控思路之下,去年以来政府对房价上涨压力较大、库存消化周期较短的城市加大土地供应。分析人士认为,今年年初以来,热点城市土地供应持续增加也是这种调控思路的延续。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,目前来看,多数一二线城市的土地供应在2018年应该是趋势性下降。因为大城市的核心区域已经无地可供,土地相对于大城市是稀缺的,因此地方政府是惜土如金。在这种情况下,地方政府一定会减少土地的供应,而希望获得不减少的土地出让金,所以高价卖地的这种趋势,是很难改变的现实情况。

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