恒盛地产负债率高居不下 亏损面进一步扩大

负债率高居不下、亏损面进一步扩大，2015年成为恒盛地产近几年以来业绩最差的一年。

4月18日上午，停牌两周的恒盛地产宣布股票复牌，而在此前一个交易日，其披露了2015年度业绩。对于持续亏损，分析师认为，当三线项目的盈利原本就不佳的情况下，恒盛地产还投资了大量商业项目。投入了资金，却很难周转得出来，令恒盛地产的财务更加堪忧。

就目前的困境，恒盛地产执行董事程立雄在年报中表示，今年的经营策略是，增加开发总量以确保销售增长，同时调整负债结构以保障现金流入。

近年来最差业绩

因未能如期公布2015年业绩报告，恒盛地产自四月初停牌了两个多星期。然而迟到两周的公告，并没有给投资者带来喜悦，恒盛地产交出的是一份近几年以来最差的业绩。

销售收入由2014年的43亿元下降45%至23.4亿元，整体平均售价由2014年的约1.2万元/平方米，下降至去年的6800元/平方米。

销售收入的大幅大降只是其业绩下滑的一部分，去年恒盛地产不但没有实现扭亏，其亏损额反而进一步扩大了。

恒盛地产近日公告的年报显示，至去年年底公司拥有人应占亏损高达38.7亿元，较2014年29.9亿元的亏损又增加了29%。

更令投资者担忧的是，恒盛地产高得离奇的负债率。年报数据显示，去年的流动借款上升至255亿元，资本负债比高达182%。

“多数开发商负债率高企是因为扩张速度过快，在土地市场拿了过多的项目，因此使得短期内负债率大幅度飙升。但在股权并购和土地市场几乎没有看到恒盛地产的身影。真不知道投资了什么物业，为什么会有这么高的负债率。”上海一家投资咨询公司的市场经理表示。

其实在过去的两年里，恒盛地产并没有增加新的土地储备。“去年公司没有增加任何土地储备。”恒盛地产执行董事程立雄在年报中如是说。另据恒盛地产2014年报，2014年恒盛地产也没有增加土地储备。

由于没有新增项目，恒盛地产的土地储备快速消耗。数据显示，2013年时恒盛地产的土地储备还超过1500万平方米，但至去年年底，该公司的储备已经降至880万平方米。

没有新增土地储备，为何负债率会如此之高，恒盛地产并没有对投资人做出更详细的说明。

负债率高居不下的同时，另一方面恒盛的财务状况和流动性，也相当令人担忧，让人捏了一把汗。据恒盛地产公布的数据，去年年底公司资产总值573亿元，而总负债就高达438亿元，这其中流动负债就高达406亿元。

战略布局失误

业绩如此不理想，恒盛地产究竟怎么了。

分析人士认为，恒盛业绩陷入低迷，也与其战略布局失误有很大关系。

“在三线城市投资项目较多，这些城市正是库存量不低、去化压力较大的城市，很难带来较高的收益。”一位不愿具名的分析师说。

在去年恒盛确认销售收入的17个项目里，其中6个位于北京、上海，占恒盛整体销售收入的36%;而另外的11个位于二三线城市的项目，占整体销售收入的63%。

虽然三线城市的销售量较大，但利润情况却并不理想。东北地区是其中的典型例子。

去年恒盛近46%的销售收入来自东北，占交付面积的近七成。其中长春·恒盛豪庭对公司的销售收入贡献了9.4亿元，占去年销售收入总额的近四成，但这一项目的平均售价只有4300元/平方米。

一方面三线项目难以提供更高的收益水平，另一面恒盛地产又加大了对商业地产的投资力度，在商业项目中沉淀了大量资金。

记者了解到，目前由该公司投资的商业地产中，已落成的商业楼面积42万平方米，仍有近95万平方米商业项目正处于建设开发过程中。这其中零售商业和办公楼占到商业项目的约八成，还有近两成是酒店。

“这是恒盛地产在战略布局和开发操作层面上的失误。”一家地产投资公司高层告诉记者，技术层面的失误可以修正，即使是公司战略出现失误，也能做出调整。然而如果公司管理层治理出现瑕疵，则需要更长的时间才能让公司恢复元气。而公司管理层面的挑战，可能是恒盛地产面临困境更深层次的原因。

凑巧的是，恒盛地产遭遇业绩大幅下滑的这两年，正是张志熔试图对恒盛地产私有化的时候。

公开资料显示，内地富豪张志熔持有恒盛地产68.39%股权，为恒盛最大控股股东。自2013年以来，张志熔就一直试图对恒盛地产进行私有化。而就这两年，这家曾经名噪一时的地产公司没有拿到好的项目，对外投资几乎停滞。去年恒盛还遇到了一场危机：对外经济贸易信托去年七月向香港高院提出请求，要求对恒盛地产进行清盘。