房价为什么高攀不起？

尽管楼市虚高，但多数人仍然无法抵御“买房呼声太高，高房价光环太大”的喧嚣。但如果回归常识，你是否有意识到这里面深藏的“恶魔”?本文深度解析了房产投机的“庞氏骗局”，颇值你好好体悟。

房子的使用价值和交换价值

我们购买的所有商品都具有使用价值和交换价值。这两种价值之间的差异是显著的。因为它们往往不一致，这构成一种矛盾，而这种矛盾有时会造成危机。使用价值变化无穷，交换价值则是一致的，性质上也没有不同。

我们以房子为例，想想它的使用价值和交换价值。

房子的使用价值相当多元：它为我们提供一个遮风蔽雨的地方，让我们建立家庭和感情生活;它是我们每天生活、生儿育女的场所(我们在房子里煮食、做爱、吵架和抚养小孩);在不稳定的世界里，房子保护我们的隐私和安全。

房子也可以成为某些人彰显自身地位和社会归属感的工具，成为财富和权势的象征、个人和社会历史记忆的符号，以及彰显建筑成就的标志;它也可以只是一个旅游景点，供游客赞叹建筑之优美。房子也可以成为胸怀大志的创新者的工场，例如硅谷的起源可以追溯至那间著名的车库。

但房屋的交换价值又如何?在当代世界里，我们一般必须购买或租下房子，才能享有使用房子的特权。我们必须为此付出金钱。问题是：为取得房子的使用权，我们必须付出多少交换价值?这个“多少”的问题，如何影响我们在想要和需要的房屋用途之间做出权衡?这个问题听起来很简单，但答案其实相当复杂。

房屋如何变成了“投机商品”?

曾有一段时间，人们几乎不必付出金钱，便能盖好自己的房子：土地是免费的，劳力是自己付出的，许多物料取自周遭。涉及金钱的交易仅限于购买斧头、锯子、钉子、铁锤等。在发展中国家许多城市的贫民区，穷人仍然会用这种方式建造自己的房子。巴西的贫民区便是这样盖起来的。

房屋也可以“定制”：你有土地，雇用建筑师、承包商和营建商，替你根据某种设计盖一间房子。房子的交换价值取决于原料和劳力的成本，以及建屋相关服务的收费。交换价值并无主导地位，但可能限制创造使用价值的可能性(例如房主的钱不够建一间车库，又或者某幢豪华府邸因为资金耗尽而少了一个侧厅)。在发达资本主义社会，许多人以这种方式增加房屋的使用价值(例如横向扩建房子，或者加盖一层)。

不过，在世界的多数地方，房屋是一种投机商品，建出来在市场上销售，任何人负担得起和有需要都可以购买。房子的交换价值除了取决于基本的建造成本(人工和物料的成本)，还取决于另外两项成本：投机建造商希望赚取的利润(他们承担最初的必要资本支出，并支付相关贷款的利息)，以及购买土地或向地主租地的成本。

也就是说，交换价值等于实际建造成本加上利润、贷款利息和资本化的地租(地价)。开发商的目的是取得交换价值而非使用价值，替其他人创造使用价值是达成这一目的的手段，因为这种活动本质上是投机的，真正重要的是房子的潜在交换价值。不过，开发商并非必赚不赔。他们显然会精心策划一切，尤其是房屋销售，尽可能避免亏损。但是，风险总是有的。在这种模式下，交换价值主导了房屋供给。

房产投机的“庞氏骗局”

在全球许多地方，对越来越多的人而言，房子已经变得十分重要。维护和提升房屋资产价值，已经成为越来越多人的重要目标，因为消费者可以得到的房屋交换价值，一如开发商所能赚到的交换价值那么重要。

但是，最近30年左右，房屋已经成为一种投机目标。我以30万美元买进一套房子，3 年后它的市值升至40万美元。我可以把握机会做房贷再贷款，把房子增值的那10万美元换成现金，随自己支配。

交换价值不断上升，使得房子成为热门的投机目标。房产成为一种方便利用的个人提款机，总需求因此增强，市场上的房屋需求也日益高涨。

在《大空头》一书中，刘易斯阐述了2008 年金融市场崩盘之前发生的房产投机潮。刘易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆，保姆及其姐妹一度在纽约市皇后区拥有6套房子。

“她们买进第一套房子之后， 房价大涨，放款机构建议她们做房贷再贷款，贷出25万美元的现金，而她们用这笔钱买了第二套房子。第二套房子的市值也大涨，她们于是故技重施，继续买房。”最后，市场持续下跌时，她们手上有5套房子，而且完全没有能力偿还房贷。

楼市的资产价值投机变得炽热。但是，这种投机总是有某种程度的“庞氏骗局”元素。我借钱买房，然后房价上涨了。房屋市值不断上涨吸引更多人买房。他们借入更多钱购买“好东西”(当放款机构资金非常充裕时，这是轻而易举的事)。

房价进一步上涨，因此吸引更多的人和机构参与房屋投机。结果造成一场“房地产泡沫”，而泡沫最终必然破灭。

这种资产价值泡沫如何形成、为何形成，泡沫会有多大，以及泡沫破灭之后会发生什么事，取决于多种状况和力量的具体情况。

基于历史经验(例如美国楼市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盘)，目前我们必须接受的是，这种投机狂热和资产泡沫是资本主义历史重要的组成部分。随着中国更多地采用资本运作模式，中国楼市也越来越容易出现投机热潮和资产泡沫。