一年期内地产大佬们对楼市是悲观还是乐观？

房地产小冰河期将至，开发商们是弯道超车还是抱团取暖?一年期内，地产大佬们对整个房地产市场是悲观还是乐观?明年市场会量价双杀吗?

11月18日，多位房地产圈内大佬聚集深圳蛇口，共同畅谈一年期内楼市预期和房企的未来之路。

问：一年期内，大家对房地产市场偏悲观还是乐观?  

倪建达：我觉得一年期内这个市场不会太差。交易量会下降，现金流很重要。整个市场是个比较纠结的状态，拿到地不知道应不应该开心，没拿地的人是不是应该失望，现在说不清楚，最起码我认为在当下形势下，手上除了有地还要有钱，如果说市场好的时候我们努力去抢地，现在应该“抢钱”。

林峰：我们拿地整体还是控制的。一年周期内，一万亿资金抽完必然会带来量的下降，对市场必然有冲击。一旦某个开发商资金链出现问题，它就只求资金回笼，顾不上价格了。它一降价你就不得不跟进。但核心一线区域抗跌性会比较强，17年降价是个大概率事件，我们还是希望有更多的现金流、保障性，好好傍好大款，这个时候金融大哥威力就开始显现了。

长期的话我是看多的。明年在已有的城市基本上都愿意拿地，我们的战略是只在一线和强二线城市。我们在沈阳的利润率其实比在重庆还高，沈阳已经无处可跌了。以中央对东北的投入，首先受益的也是沈阳。

刘爱明：始终认为房地产是长周期的事，长周期内一些规律是不变的，抓住这些规律可以制胜。我们现在都在谈城市的分化，人类历史上这件事也是有规律的，强者恒强，中国的城市可能也是如此。房地产归根到底是做人的生意，从这个角度看，有些城市是可以长线看好的，因为它们本质能吸引人过去。丁祖昱：一年期还是要谨慎一点，我觉得量是会跌的，价是不一定的。10月份供应量的下滑速度远远快于成交量，这就是调控的结果。最简单的调控就是用预售证来控制价格，一是高价盘拿不到预售证，二是你预期卖6万，但它说只能卖5万。但是这个5万我不认为是跌价，它是人为干预。

部分一线和二线城市，像上一轮一样明显的价格回落可能性应该不大。短期内开发商做些调整反而会安全一点。因为之前你放开了花钱，预期卖500亿你花400亿拿地好像也不觉得是啥问题。现在银行和金融机构不给你钱，你卖500亿可能最多花200亿拿地。明年除了航空母舰级别的恒大、万科还要冲五千亿或者更多的销售指标之外，其他的企业在增长速度上可能会慢一点。

张海民：今年我们卖了300多亿到400亿，比去年同比大概增长35%，新增了7个城市，都是核心城市。珠三角四个城市，广东、佛山、东莞、深圳，长沙、成都、北京还有郑州。增长是肯定没有问题的。

我们本来也是传统发展商，最近几年做的比较快。房地产和金融本身密不可分。我们一直在尝试创新，尝试金融反哺房地产，而不像以前一样，金融对房地产来说仅仅是个债。这样金融跟房地产才能连接地更紧密些。再说房地产公司本身就是金融公司。两三年后会有人淘汰，会有人更好。

问：商业地产包括文旅地产，哪些项目or城市是相对比较看好的?   

丁祖昱：住宅本身是目前相对安全性最高的。其他的地产哪些好，你可以拿来和住宅比较一下。北上广做什么都行，只要别项目定位or运营不行。其他城市除了住宅确实很难做。

倪建达：主题地产非常成功的案例，好像还没有。商业地产我觉得今后还有机会做得更好，但是业态肯定不是现在这种业态。其他的文旅、文化、养老地产，凡是说得特别美的都可能不太赚钱。人口在什么地方，精力和钱就该在什么地方。   

问：无论是做住宅、商业、主题还是旅游地产，请一人说一个你们觉得可能还有机会的二三线城市，做一个虚拟选择。  

倪建达：看一个城市要么看自然环境，要么看经济基础或其他特别的特质。有理由看好南宁，自然环境好。

林峰：如果一定要选一个黑马，我选沈阳。刚刚用钞票投过。

刘爱明：惠州。还是跟北上深一样的逻辑：自然资源不错，经济数据目前不太好，但未来可能会有机会。

张海民：用人口聚集、是否有新型产业、自然环境几个指标看，我选成都。

丁祖昱：我选自然禀赋特别好的海南，正好这两年房价到了相对谷底，经济也起来了。大家收入增加后需求也会上升。