防止楼市生变 下一个限购城市会是哪？

去年10月份房地产投资增速非常低，是-2.4%，基数原因导致今年10月房地产投资增速比较高。去年的11月、12月基数也比较低，所以估计后面几个月房地产投资的增速还有可能会略有加快，或者说保持这个势头，不会明显下降。

但老百姓可能不这么想，他们会觉得：这是因为调控措施力度不够。

而中央当前的首要目标是：防泡沫、防风险。

原因很简单：

1，美联储12月加息在即，这很难因为特朗普的当选而改变;

2，特朗普带来的变数，将在明年1月之后逐步显现;

3，明年是换届之年，需要良好的舆论环境。

在这三大原因的作用下，楼市显然不能再度失控。而要管住楼市，首先是要管住20来个热点城市。这些城市分为三个层次：

一线城市：北京、上海、深圳、广州;

12个二线城市：天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都;

4个候补城市：石家庄、长沙、南昌、青岛。

四大一线城市，当然是调控的重中之重，所谓“射人先射马，擒贼先擒王”;12个热点城市基本上都在“第一波调控”的时候出台过措施，现在需要增加力度;四个候补城市，是“第一波调控”缺席的，后来资金跑到他们那里去了，所以需要补课。

其实，我认为还有几个城市也应该列入，比如西安、廊坊、东莞、惠州、嘉兴、珠海，他们要么独当一面，要么是北上深的小兄弟，楼市涨幅其实也不算小。

反正不管怎么说，上述这些城市(20+6)，基本上涵盖了全部内地楼市“最有前途的城市”。疑似漏网的，各有各的缺陷，比如重庆、宁波、佛山库存量太大，大连、沈阳、长春、哈尔滨人口增长缓慢或者流失，海南楼市季节性太强(很难转嫁房地产税)，其他省会城市经济总量太小。

这些被重点关注的城市，显然符合我一贯的观点：在“印钞票的时代”，投资主体成为“地方政府+国有企业”，机会开始向高级别的城市汇聚，改革开放第一个阶段崛起的“明星地级市”，甚至一些“计划单列市”开始让位给省会城市，尤其是成都、武汉、郑州、长沙、合肥这种“省内没有竞争对手”的省会城市。

在“有竞争”的省份，南京超越了苏州、无锡，济南正在赶超情况，沈阳已经压过了大连。

如果说“中东部省会崛起”是过去十年以来中国城市价值变化的第一个要点，那么第二个要点就是“北、上、深”小兄弟的崛起，轨道交通让城市圈成为现实，北上深周边的三线城市，未来可能超越一些二线城市，比如廊坊、东莞、嘉兴。至于苏州这种兼具“二线城市”和“上海亲戚”的城市，机会就更多了。

“第三波调控”带来的影响是：从现在开始到2017年年底，楼市都将维持高位震荡，个别热点城市的热点地区，可能出现一定跌幅。楼市调控政策至少将维持到新一届政府2018年3月全国两会选举产生之后，才可能有所变化。

至于北上深楼市的“强约束”，或许很难有机会放松了!

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